Investeren in vastgoed met een bulletkrediet?

Heb je een investeringsproject op het oog, maar weet je niet hoe je dit het best kan financieren? Dan kan een bulletkrediet een bijzonder interessante financieringsoplossing zijn.

Wat is een bulletkrediet?

Bij een bulletkrediet betaal je tijdens de looptijd enkel de interesten op het geleende bedrag. Het kapitaal zelf betaal je pas op het einde van de looptijd terug, in één keer.

De meest courante looptijd van bulletkredieten bedraagt ongeveer 15 jaar.

Hierdoor liggen je maandelijkse lasten aanzienlijk lager dan bij een klassiek krediet waarbij je zowel kapitaal als interest afbetaalt.

Voor veel investeerders betekent dit extra financiële ademruimte en een maandelijkse leenlast die een stuk lager ligt dan bij een klassieke lening. Daardoor kunnen vaak ook meerdere investeringen gerealiseerd worden.

Aan de huidige rentevoeten zal bij een bulletkrediet de huurder in veel gevallen een groot deel of zelfs de volledige rentebetaling aan de bank dekken. Bovendien wordt de huur doorgaans geïndexeerd, terwijl de rentelast gelijk blijft.

Daarnaast kan het aangekochte pand op lange termijn in waarde stijgen, wat deze financieringsvorm voor investeerders extra interessant kan maken.

Wanneer kan een bulletkrediet interessant zijn?

Een bulletkrediet is vaker interessant dan je denkt.

Zo kan het je terugbetalingscapaciteit voor de bank verbeteren, omdat je maandelijkse lasten lager liggen. Bovendien beperk je jezelf minder voor toekomstige investeringen en kan je vaak meerdere projecten tegelijk financieren.

Ben je een belegger? Dan kan het interessanter zijn om het beschikbare kapitaal te investeren met een potentieel hoger rendement, in plaats van dit maandelijks volledig aan de bank terug te betalen.

Ben je zelfstandige? Dan bestaan er vaak fiscaal efficiëntere manieren om geld uit je vennootschap te halen dan via loon. Zo kan je bijvoorbeeld jaarlijks middelen vrijmaken om het bulletkrediet later terug te betalen, bijvoorbeeld via dividenden, liquidatiereserves of warranten.

Ook wanneer je verwacht dat er in de toekomst kapitaal zal vrijkomen (bijvoorbeeld door de verkoop van vastgoed, een erfenis of de verkoop van een onderneming), kan een bulletkrediet een interessante oplossing zijn.

Case: investering in een appartement met aankoopprijs €315.000

Stel dat je een appartement koopt als investering.

Situatie:

• Aankoopprijs incl. kosten: €360.000
• Eigen middelen: €110.000
• Krediet: €250.000
• Rente: 3,5%
• Verwachte huur: €950 per maand

We vergelijken een klassiek hypothecair krediet met een gedeeltelijk bulletkrediet.

Scenario 1: klassiek krediet

Bij een klassiek krediet betaal je elke maand kapitaal én interest terug.

• Maandelijkse afbetaling op 20 jaar: €1.550
• Huurinkomsten: €950 per maand
• Cashflow: – €600 per maand

Hoewel een deel van deze maandlast bestaat uit kapitaalopbouw (je lost dus effectief je schuld af), blijft de maandelijkse cashflow negatief. Wanneer je meerdere investeringen wil doen, is dit vaak niet de meest gewenste vorm van financiering.

Na 20 jaar is het krediet volledig terugbetaald.

Scenario 2: gemengd krediet

€50.000 klassiek krediet en €200.000 bulletkrediet

• Maandelijkse afbetaling €50.000 klassieke lening (20 jaar): €290
• Maandelijkse interest €200.000 bulletkrediet: €575
• Huurinkomsten: €950 per maand
• Cashflow: + €85 per maand

Je creëert dus meteen een positieve maandelijkse cashflow. Door huurindexaties kan dit voordeel in de loop der jaren verder toenemen.

Het kapitaal van €200.000 wordt pas op het einde van de looptijd terugbetaald.

Conclusie

Een bulletkrediet kan de maandelijkse cashflow aanzienlijk verbeteren. Voor investeerders maakt dit vaak het verschil tussen een haalbaar of een moeilijk project. Of 1 vastgoedinvestering kopen of meerdere.

Stel dat deze woning over 15 jaar wordt verkocht voor bijvoorbeeld €475.000 (ongeveer 3% gemiddelde jaarlijkse waardestijging).

Daarmee worden de volgende kredieten terugbetaald:

• €200.000 bulletkrediet
• €16.000 openstaand saldo klassiek krediet

De netto-winst bedraagt dan €259.000.

Rekening houdend met de initiële eigen inbreng van €110.000 betekent dit een meerwaarde van €149.000 (= 9% rendement per jaar op de eigen inbreng).

Daarnaast heb je tijdens de volledige looptijd een positieve cashflow ontvangen.

Waarom begeleiding belangrijk is

Een bulletkrediet vraagt een doordachte financiële strategie. Omdat het kapitaal pas op het einde van de looptijd wordt terugbetaald, is het belangrijk om vooraf een duidelijk plan te hebben.

Als kredietmakelaar analyseren we je investeringsproject en bekijken we welke kredietstructuur het best aansluit bij je plannen en verwachte inkomsten. Zo zorgen we voor een oplossing die je investering ondersteunt én financieel gezond blijft.

Wist je trouwens dat dergelijke investeringen soms ook mogelijk zijn met minder of zelfs zonder eigen middelen?

Maak gerust een afspraak met ons om de mogelijkheden te bekijken.